ΥΠΟΘΗΚΟΦΥΛΑΚΕΙΟ-ΕΝΕΧΥΡΟΦΥΛΑΚΕΙΟ ΑΘΗΝΩΝ

................................................ΚΤΗΜΑΤΟΛΟΓΙΚΟ ΓΡΑΦΕΙΟ ΑΘΗΝΩΝ......................................................

ΑΡΤΙΟΤΗΤΑ ΕΚΤΟΣ ΣΧΕΔΙΟΥ ΠΟΛΕΩΣ

«…Σύμφωνα με την παρ. 12 του άρθρου 2 του Ν. 1577/1985 (ΓΟΚ (άρθρ. 242 ΚΒΠΝ) «γήπεδο είναι η συνεχόμενη έκταση γης που αποτελεί αυτοτελές και ενιαίο ακίνητο και ανήκει σε ένα ή σε περισσότερους κυρίους εξ αδιαιρέτου». Επειδή, κατά την έννοια της τελευταίας αυτής διατάξεως αυτοτελές και ενιαίο, και συνεπώς άρτιο και οικοδομήσιμο κατά τις αναφερθείσες διατάξεις του π.δ. 24/1985 (εφόσον συντρέχουν και οι λοιπές προϋποθέσεις), θεωρείται το γήπεδο το οποίο ή είναι ανεξάρτητο και αυθύπαρκτο εξ αρχής, υπό την έννοια ότι συνιστά συνεχόμενη έκταση γης που δεν διασπάται από μεσολαβούσες ιδιοκτησίες τρίτων ή κοινόχρηστους χώρους και ανήκει σε ένα ή και σε περισσότερους εξ αδιαιρέτου, ή αποκτά την ιδιότητα αυτή της ατομικότητας στη συνέχεια με νόμιμο τρόπο (συνένωση, κατάτμηση με διανομή ή πώληση, δωρεά, με διάνοιξη κοινόχρηστου χώρου κ.λ.π.).

Νόμιμο δε τρόπο αποκτήσεως αυτοτέλειας και ενιαίου ενός τμήματος γηπέδου προερχόμενου από μεγαλύτερο ανεξάρτητο και αυθύπαρκτο δεν συνιστά εν πάση περιπτώσει, υπό την έννοια των κρισίμων εν προκειμένω αναφερθεισών πολεοδομικών διατάξεων για την εκτός σχεδίου δόμηση, η αποτύπωση του μείζονος από συνένωση (βλ. και Απ. Γεωργιάδη ΝοΒ 1986/661 και ΣτΕ 369/2002) γηπέδου σε σχετικό τοπογραφικό σχεδιάγραμμα και η διαίρεσή του με αυτό σε μικρότερα τεμάχια με τη χάραξη (στο σχεδιάγραμμα τούτο) των αντίστοιχων τοπογραφικών στοιχείων και την καταχώρηση των στοιχείων αυτών σε σχετικό συμβόλαιο, συνοδευόμενη με σχετικές δηλώσεις αναγνωρίσεώς τους από τον (ή τους) ιδιοκτήτη (ή ιδιοκτήτες) περί αυτοτέλειας και ενιαίου των μερικότερων αυτών νέων τεμαχίων με τη μεταβίβαση ποσοστού εξ αδιαιρέτου μερικών από αυτά σε τρίτους (πρβλ. Σ.Ε. 28456/1994 και ΕφΑθ. 8211/2002, 7334/2001 και 3482/1991 ΝΒ 92/81)…» (ΔΕφΧαν 59/2005, ΤΝΠ ΔΣΑ)

 

«…κατά το άρθρο 162 παρ. 1 του Κώδικα Βασικής Πολεοδομικής Νομοθεσίας (Κ.Β.Π.Ν., π.δ. της 14/27.7.1999, Δ' 580), με το οποίο ρυθμίζονται οι γενικοί όροι και περιορισμοί δομήσεως εκτός εγκεκριμένων σχεδίων πόλεων, «1. Η δόμηση εκτός των αναφερόμενων στο άρθρο 181 ζωνών υπόκειται στους περιορισμούς του άρθρου 160 (δηλαδή σε «έγκριση όρων και περιορισμών δόμησης»), οι οποίοι καθορίζονται με π.δ/τα που εκδίδονται μετά γνώμη του Κ.Σ.Χ.Ο.Π. Οι περιορισμοί αυτοί αποσκοπούν στην παρεμπόδιση δημιουργίας συνοικισμών χωρίς να έχει προηγουμένως εγκριθεί το σχέδιό τους...». Εξειδικεύοντας την ως άνω επιταγή παρεμποδίσεως της δημιουργίας οικισμών χωρίς σχέδιο, ο Κ.Β.Π.Ν. θεσπίζει, στις επόμενες παραγράφους, αποδίδοντας το περιεχόμενο των αντίστοιχων διατάξεων του π.δ/τος της 24/31. 5.1985 «Τροποποίηση των όρων δόμησης ... γηπέδων εκτός ... σχεδίων πόλεων...» (Δ’ 270), τους σχετικούς περιορισμούς.

Ειδικότερα, με την παρ. 2 του ως άνω άρθρου 162 ορίζεται ότι, «2. Οι όροι και περιορισμοί δόμησης των γηπέδων που βρίσκονται εκτός των ρυμοτομικών σχεδίων πόλεων ή εκτός των ορίων των νόμιμα υφισταμένων πριν από το έτος 1923 οικισμών που στερούνται ρυμοτομικού σχεδίου ... καθορίζονται, εφόσον δεν ορίζεται διαφορετικά για κάθε περιοχή από ειδικές διατάξεις, ως εξής: α) ελάχιστο εμβαδόν γηπέδου τέσσερις χιλιάδες (4.000) τ.μ. ...», με την παρ. 3 ότι, «3. Το μέγιστο ποσοστό κάλυψης των γηπέδων ορίζεται σε δέκα τοις εκατό (10%) της επιφανείας τους», με την παρ. 4 ότι,
«4. Το κτίριο που ανεγείρεται εντός του γηπέδου πρέπει να είναι ενιαίο. Επιτρέπεται η διάσπαση αυτού σε περισσότερα κτίρια μόνο μετά από γνώμη της αρμόδιας Ε.Π.Α.Ε.» και με την παρ. 6 ότι, «6. Ο μέγιστος συντελεστής δόμησης των γηπέδων ορίζεται σε δύο δέκατα (0,2)». Εξ άλλου, ειδικώς για την ανέγερση κατοικιών, ο Κ.Β.Π.Ν., στο άρθρο 167 ορίζει ότι, «1. Για την ανέγερση κατοικιών εφαρμόζονται και οι παρακάτω ειδικοί όροι και περιορισμοί δόμησης, επιπλέον των όσων αναφέρονται στο άρθρο 162

α) στα γήπεδα επιτρέπεται η ανέγερση περισσότερων από μία οικοδομών μετά από γνώμη της Ε.Π.Α.Ε.,

β) η μέγιστη επιτρεπόμενη επιφάνεια του κτιρίου καθώς και η συνολική επιφάνεια των ορόφων δεν επιτρέπεται να υπερβαίνει:

- για γήπεδα εμβαδού μέχρι τεσσάρων χιλιάδων (4.000) τ.μ., τα διακόσια (200) τ.μ.

- για γήπεδα εμβαδού μεγαλύτερου των τεσσάρων χιλιάδων (4.000) τ.μ. μέχρι και οκτώ χιλιάδες (8.000) τ.μ., για μεν τα πρώτα τέσσερις χιλιάδες (4.000) τ.μ. τα διακόσια (200) τ.μ. για δε τα υπόλοιπα επιφάνεια ίση με το γινόμενο του υπόλοιπου εμβαδού του γηπέδου επί το συντελεστή δόμησης δύο εκατοστά (0,02)...».


Περαιτέρω, κατά τους ορισμούς του άρθρου 242 του Κ.Β.Π.Ν., που αποδίδει το περιεχόμενο του άρθρου 2 του Γ.Ο.Κ. (ν. 1577/1985, Α" 210), «...13. Οικόπεδο είναι κάθε γήπεδο, που βρίσκεται μέσα στο εγκεκριμένο ρυμοτομικό σχέδιο ή μέσα στα όρια οικισμού χωρίς εγκεκριμένο σχέδιο», ενώ, κατά τα άρθρα 243 και 245 του Κ.Β.Π.Ν., για να είναι οικοδομήσιμο ένα οικόπεδο πρέπει να έχει πρόσωπο, δηλαδή όριο προς κοινόχρηστο χώρο. Ειδικώς για την δόμηση ευρύτερων, εμβαδού άνω των πενήντα (50) στρεμμάτων, ιδιωτικών εκτάσεων, που ευρίσκονται εκτός σχεδίου πόλεως και εκτός ορίων οικισμών, ο νομοθέτης, με το άρθρο 24 του ν. 2508/1997 (Α' 124), παρέχει το μέσον του προηγούμενου καθορισμού τους ως περιοχών ειδικά ρυθμιζόμενης πολεοδόμησης (Π.Ε.Ρ.Π.Ο), μετά τήρηση, βεβαίως, των λοιπών προϋποθέσεων του νόμου, στις οποίες περιλαμβάνεται και η έγκριση πολεοδομικής μελέτης. Από τις ανωτέρω διατάξεις, ερμηνευόμενες σε συνδυασμό προς το άρθρο 24 παρ. 2 του Συντάγματος, το οποίο αναφέρεται στην προσήκουσα διαμόρφωση, ανάπτυξη, πολεοδόμηση και επέκταση των πόλεων και των οικιστικών γενικώς περιοχών, με σκοπό να εξυπηρετείται η λειτουργικότητα και η ανάπτυξη των οικισμών και να εξασφαλίζονται οι καλύτεροι δυνατοί όροι διαβιώσεως, συνάγεται ότι ο νομοθέτης, κοινός και συνταγματικός, επιχειρεί, από πλευράς δυνατότητος δομήσεως, μία θεμελιώδη διαφοροποίηση μεταξύ των περιοχών των αναπτυσσομένων με βάση οργανωμένο πολεοδομικό σχέδιο οικισμών και των εκτός σχεδίου περιοχών, οι οποίες δεν έχουν ως προορισμό, κατ' αρχήν, την δόμηση ή την τουριστική εκμετάλλευση, αλλά την γεωργική ή δασοπονική εκμετάλλευση καθώς και την αναψυχή του κοινού (βλ. ΣτΕ Ολομ. 3135/2002 κ.ά.).

Στην μεν πρώτη κατηγορία περιοχών, που προορίζονται προς δόμηση, αυτή επιτρέπεται με μόνη προϋπόθεση την τήρηση των ορισμών του σχεδίου πόλεως και των όρων και περιορισμών δομήσεως που το συνοδεύουν. Στην δεύτερη, όμως, κατηγορία περιοχών, εν όψει του ότι δεν είναι δυνατόν, από την φύση τους και την έλλειψη πολεοδομικής οργανώσεώς τους, να εξασφαλισθή η τήρηση των κατά τα ανωτέρω συνταγματικών σκοπών, η δόμηση μόνον κατ' εξαίρεση επιτρέπεται, δυναμένη και να απαγορεύεται εν όλω ή εν μέρει ή να επιτρέπεται υπό ιδιαιτέρως αυστηρούς όρους και περιορισμούς, προσαρμοσμένους στην ιδιαίτερη φύση κάθε περιοχής. Οι όροι δε, πάντως, αυτοί δεν επιτρέπεται να είναι ευνοϊκότεροι από τους ισχύοντες για τις εντός
σχεδίου περιοχές ούτε επιτρέπεται να οδηγούν, κατ' αποτέλεσμα, στην δημιουργία οικισμών χωρίς σχέδιο πόλεως. Κατά τις διατάξεις, ειδικότερα, αυτές, η κατ' εξαίρεση επιτρεπομένη σε εκτός σχεδίου περιοχές δόμηση πρέπει να γίνεται, τηρουμένων όλων των λοιπών νομίμων περιορισμών, σε γήπεδα που πληρούν τις προϋποθέσεις του νόμου, δηλαδή σε ακίνητα, τα οποία αποτελούν αφ' ενός μεν συνεχόμενες εκτάσεις γης, υπό την έννοια ότι η συνέχειά τους δεν διασπάται από μεσολαβούσες ιδιοκτησίες τρίτων ή χώρους ανήκοντες στην κοινή χρήση, αφ' ετέρου δε ανήκουν στην κυριότητα ενός προσώπου ή πλειόνων προσώπων εξ αδιαιρέτου.

Η κρίση δε της Διοικήσεως περί του ότι ορισμένη εκτός σχεδίου πόλεως έκταση αποτελεί γήπεδο, υπό την εκτεθείσα έννοια, πρέπει να διατυπώνεται βάσει των ανωτέρω δεδομένων, χωρίς να ασκούν επιρροή, από την άποψη τηρήσεως των περί δομήσεως δημοσίου δικαίου διατάξεων, οι κατά το ιδιωτικό δίκαιο δηλώσεις ή η συμπεριφορά των ενδιαφερομένων (πρβλ. ΣτΕ 2845/1994). Δεδομένου δε ότι οι ως άνω περιοριστικές της δομήσεως διατάξεις αποβλέπουν πρωτίστως στην διαφύλαξη του κατά τα εκτεθέντα ιδιαίτερου χαρακτήρα των εκτός σχεδίου περιοχών, καθώς και ότι η κατάτμηση ενιαίου, κατά τα ανωτέρω, γηπέδου σε μικρότερα συνεπάγεται την δυνατότητα δομήσεώς του υπό ευνοϊκότερους για τον δομούντα όρους αλλά και την δυνατότητα δημιουργίας, με τον τρόπο αυτόν, οικισμών χωρίς εγκεκριμένο σχέδιο πόλεως, δεν είναι νόμιμη η έκδοση οικοδομικών αδειών για δόμηση σε γήπεδα που έχουν προκύψει από κατάτμηση ενιαίου γηπέδου, ανεξαρτήτως του ιδιοκτησιακού καθεστώτος των δημιουργούμενων με την βούληση του αρχικού ιδιοκτήτη νέων επί μέρους ιδιοκτησιών, όταν με αυτήν καθίσταται δυνατή, κατά τις παρούσες συνθήκες, η άμεση ή έμμεση δημιουργία οικιστικού συνόλου χωρίς προηγούμενη έγκριση σχεδίου οργανωμένης δομήσεως του. Η μορφή αυτή εντατικής οικιστικής εκμεταλλεύσεως εκτός σχεδίου περιοχών σημαντικού εμβαδού επιτρέπεται μόνον μετά από έγκριση, κατά τους όρους του νόμου, σχεδίου πόλεως ή μετά τον καθορισμό της περιοχής ως Π.Ε.Ρ.Π.Ο.

Εξ άλλου, εν πάση περιπτώσει, για την υπό τις ανωτέρω συνθήκες δόμηση εκτός σχεδίου περιοχών σημαντικού εμβαδού απαιτείται και η τήρηση των διατάξεων της περιβαλλοντικής νομοθεσίας, ειδικότερα δε των διατάξεων για την εκτίμηση των επιπτώσεων του έργου στο περιβάλλον…» (ΣτΕ 2657/2007, ΝΟΜΟΣ).

πηγή: www.gadamopoulos.gr

Last Updated on Friday, 24 June 2011 08:47