ΥΠΟΘΗΚΟΦΥΛΑΚΕΙΟ-ΕΝΕΧΥΡΟΦΥΛΑΚΕΙΟ ΑΘΗΝΩΝ

................................................ΚΤΗΜΑΤΟΛΟΓΙΚΟ ΓΡΑΦΕΙΟ ΑΘΗΝΩΝ......................................................

ΑΛΛΟΔΑΠΟ ΣΥΜΒΟΛΑΙΟ

ΣΥΝΤΑΞΗ – ΜΕΤΑΓΡΑΦΗ ΣΥΜΒΟΛΑΙΟΥ ΠΟΥ ΚΑΤΑΡΤΙΣΤΗΚΕ ΣΤΗΝ ΑΛΛΟΔΑΠΗ

«…Από τη διάταξη του άρθρου 11 του Α.Κ. προκύπτει ότι κάθε δήλωση βουλήσεως που τείνει στην παραγωγή ορισμένου έννομου αποτελέσματος (δικαιοπραξία), είναι έγκυρη, ως προς τον τύπο, αν είναι σύμφωνη είτε με το δίκαιο που διέπει το περιεχόμενό της, είτε με το δίκαιο του τόπου που επιχειρείται, είτε με το δίκαιο της ιθαγενείας όλων των μερών, ενώ από τη διάταξη του άρθρου 12 του ίδιου κώδικα προκύπτει ότι ο τύπος της εμπράγματης δικαιοπραξίας ρυθμίζεται από το δίκαιο της τοποθεσίας του πράγματος (Lex rei sitae). Η τελευταία διάταξη έχει εφαρμογή επί εμπραγμάτων
μόνο δικαιοπραξιών όπως είναι η κατά το άρθρο 1033 του ίδιου κώδικα συμφωνία μεταξύ του κυρίου και του αποκτώντος ότι μετατίθεται σε αυτόν η κυριότητα ακινήτου, η οποία, κατά την ίδια διάταξη γίνεται με συμβολαιογραφικό έγγραφο και υποβάλλεται σε μεταγραφή, σε αντίθεση με την ενοχική σύμβαση της πώλησης η οποία αποτελεί και την κατά την ίδια διάταξη του αρθ. 1033 του ΑΚ νόμιμη αιτία και διέπεται από το άρθ. 11 του Α.Κ. Από όλα τα παραπάνω, προκύπτει ότι η δικαιοπραξία μεταβιβάσεως ακινήτου, που βρίσκεται στην Ελλάδα, πρέπει να γίνεται με δημόσιο έγγραφο, ενώπιον δημόσιας αρχής αρμόδιας κατά τόπον και καθ' ύλην, η οποία προκειμένου για δικαιοπραξία που γίνεται στην Ελλάδα είναι ο συμβολαιογράφος, ενώ για αυτήν που γίνεται στην αλλοδαπή και στην ένδικη περίπτωση στις Ηνωμένες Πολιτείες Αμερικής, είναι η καθοριζόμενη από το εσωτερικό δίκαιο της πολιτείας στην οποία καταρτίζεται αυτή δηλαδή ο δημόσιος Συμβολαιογράφος (notary public).

Εξάλλου, για να κριθεί αν το έγγραφο με το οποίο καταρτίζεται η συμφωνία στην αλλοδαπή φέρει το χαρακτήρα δημοσίου εγγράφου, με την έννοια του συμβολαιογραφικού πρέπει ο αλλοδαπός συμβολαιογράφος να βεβαιώνει ότι ο συμβαλλόμενος ή τα συμβαλλόμενα μέρη:

 

α) δήλωσαν ενώπιόν του το είδος της σύμβασης

β) την εκτέλεσή της και

γ) ότι η Σύμβαση είναι αποτέλεσμα της ελεύθερης βούλησής τους, ενόψει του άρθρου 439 του Κ.Πολ.Δ.,

και να εφαρμοστούν οι διατάξεις του τόπου όπου εκδόθηκε.

Επομένως, έγγραφο συντεταγμένο κατά τις προβλεπόμενες από τον αλλοδαπό νόμο διατυπώσεις λογίζεται και στην Ελλάδα δημόσιο και αποτελεί πλήρη απόδειξη για όλους, ως προς όσα βεβαιώνονται σ' αυτό κατά τα οριζόμενα στο άρθρο 438 του Κ.Πολ.Δ (ΑΠ 517/1988, 617/1980, 1474/1979)…» (ΑΠ 589/2009, ΤΝΠ ΔΣΑ) «…κατά το άρθρο 12 Α.Κ. ο τύπος εμπράγματης δικαιοπραξίας ρυθμίζεται από το δίκαιο της τοποθεσίας του πράγματος. Η διάταξη αυτή έχει εφαρμογήν επί εμπραγμάτων μόνον δικαιοπραξιών, όπως είναι η κατά το άρθρο 1033 του αυτού Κώδικος συμφωνία μεταξύ του κυρίου και του αποκτώντος ότι μετατίθεται σ΄αυτόν η κυριότης ακινήτου, η οποία, κατά την αυτή διάταξη, γίνεται με συμβολαιογραφικό έγγραφο και υποβάλλεται σε μεταγραφή.

Εκ τούτων συνάγεται, ότι δικαιοπραξία μεταβιβάσεως ακινήτου κειμένου στην Ελλάδα, πρέπει να γίνεται με δημόσιον έγγραφον ενώπιον δημοσίας αρχής αρμοδίας κατά τόπον και χρόνον και η οποία, εάν μεν η δικαιοπραξία γίνεται στην Ελλάδα, είναι ο συμβολαιογράφος, εάν δε τελείται στην αλλοδαπή, είναι η καθοριζομένη από το εσωτερικό δίκαιο της πολιτείας, στην οποίαν ενεργείται η δικαιοπραξία. Εξ άλλου, για να κριθεί αν το έγγραφο με το οποίο καταρτίζεται η συμφωνία φέρει τον χαρακτήρα δημοσίου εγγράφου, πρέπει, ως προκύπτει εκ του άρθρου 439 Κ.Πολ.Δ., να εφαρμοσθούν οι διατάξεις του δικαίου του τόπου της εκδόσεώς του. Συνεπώς έγγραφο συνταγέν κατά τις προβλεπόμενες από τον αλλοδαπό νόμο διατυπώσεις λογίζεται και στην  Ελλάδα δημόσιο και παρέχει πλήρη απόδειξη ως προς όσα βεβαιώνονται σ΄ αυτό, κατά τα οριζόμενα υπό του άρθρου 438 Κ.Πολ.Δ.…» (ΑΠ 517/1988 ΕλλΔνη 1989, τ. 30, σελ. 552, ΕΕΝ 1989, τ. 56, σελ. 269, ΝΟΜΟΣ) (ΑΠ 617/1980 ΕΕΝ 1980, τ. 47, σελ. 861, ΤΝΠ ΔΣΑ) «…κατά το άρθρο 12 ΑΚ ο τύπος εμπράγματης δικαιοπραξίας ρυθμίζεται από το δίκαιο της τοποθεσίας του πράγματος (lex rei sitae).

Αυτό σημαίνει ότι κάθε δικαιοπραξία με την οποία συνιστάται, μεταβιβάζεται, αλλοιώνεται ή καταργείται εμπράγατο δικαίωμα σε πράγμα κινητό ή ακίνητο, διέπεται αναγκαστικά από lex rei sitae (Μαριδάκης, Ι.Δ.Δ. τομ. 1, σ. 404, Βάλληνδας, ΕρμΑΚ τομ. 1, σ. 21, Γεωργιάδης – Σταθόπουλος, Αστικός Κώδικας, άρθρο 12, σ. 24). Κατά δε το άρθρο 1033 ΑΚ για την μεταβίβαση κυριότητας ακινήτου απαιτείται συμφωνία μεταξύ του κυρίου και του αποκτώντος ότι για νόμιμη αιτία μετατίθεται σ’ αυτόν η κυριότητα. Η συμφωνία δε, γίνεται με συμβολαιογραφικό έγγραφο και υποβάλλεται σε μεταγραφή. Η παραπάνω διάταξη απαιτούσα συμβολαιογραφικό έγγραφο δεν επιτάσσει όπως αυτό απαραίτητα καταρτισθεί από Ελληνα συμβολαιογράφο.

Επομένως είναι δυνατόν να καταρτισθεί στην αλλοδαπή συμφωνία μεταβιβάσεως κυριότητας ακινήτου που βρίσκεται στην Ελλάδα, αρκεί να γίνει με δημόσιο έγγραφον ενώπιον δημόσιας αρχής, αρμοδίας κατά τόπον και χρόνον (ΑΠ 617/80 ΕΕΝ 47.861, ΕφΑθ 9112/78 ΝοΒ 27.598, ΔΠρΑθ 8329/63 ΝοΒ 11.1091, Γνωμ.Εισ.Πρωτ. Καλαμάτας 2041/1962 ΝοΒ 10.955). Εξάλλου για να κριθεί αν το έγγραφο με το οποίο καταρτίζεται η συμφωνία φέρει τον χαρακτήρα του δημοσίου εγγράφου πρέπει να εφαρμοστούν οι διατάξεις του δικαίου του τόπου συντάξεως, του εγγράφου λογιζομένου ως δημοσίου εγγράφου αν αυτό θεωρείται δημόσιο στον τόπο συντάξεώς του (πρβλ. άρθρο 439 ΚΠολΔ). Συνεπώς έγγραφο που συντάχθηκε από αλλοδαπό δημόσιο λειτουργό και κατά τις διατυπώσεις του αλλοδαπού νόμου λογίζεται και στην Ελλάδα δημόσιο (ΑΠ 257/1960 ΝοΒ 8.1036 ΑΠ 311/56, ΕφΑθ 9112/78 ΝοΒ 27.596, ΠΠρΠατρ 523//74 ΝοΒ 22.1222). Διότι κατά την κρατούσα αρχή στο διεθνές δίκαιο τα συντασσόμενα στην αλλοδαπή δημόσια έγγραφα αποτελούν απόδειξη του περιεχομένου τους και παρέχουν δημόσια πίστη (Public fidem) όπως και τα ημεδαπά.

Ειδικότερα όσον αφορά τους αλλοδαπούς συμβολαιογράφους γίνεται δεκτόν ότι εξισώνονται με τους ημεδαπούς, εφόσον δεν παρουσιάζουν αυτοί ουσιώδεις διαφορές ως προς τα προσόντα και καθήκοντά τους, και αναγνωρίζονται ως έγκυρα τα συντασσόμενα έγγραφα κατά τους τύπους της πολιτείας τους, οποιοσδήποτε και αν είναι ο βαθμός, αυστηρότερος, ή χαλαρότερος, με τον οποίον αυτοί συμμετέχουν στην τελείωση των δικαιοπραξιών που περιλαμβάνονται στα έγγραφα (Regelsberger – Μαριδάκη – Πράτσικα, Γ. Αρχ. παρ. 13 σημ. 2, Στρέιτ – Βάλληνδα, Ι.Δ.Δ. τομ. 2, σ. 120, Γ. Μαριδάκης, Ι.Δ.Δ. τομ. 1, παρ. 30, σημ. 32, 56, ο ίδιος γνωμοδ. εις Ε.Ε.Ν. 1938.466) (ΜΠΑθ 23/1988 ΕλλΔνη 1988, τ. 29, σελ. 1246) (ΕφΑθ 7402/2007 ΕλλΔνη 2008, τ. 49, σελ. 1104, ΕφΠατρών 111/2002 ΑχΝομ 2003, σελ 5, ΝΟΜΟΣ).

πηγή: www.gadamopoulos.gr

Last Updated on Friday, 24 June 2011 08:41